Változások a magyar állampolgárok horvátországi ingatlanszerzésének feltételeiben

2009. február 1-től jelentős változások történek az EU állampolgárai és az EU-ban bejegyzett vállalatok, így a magyar állampolgárok és vállalatok horvátországi ingatlanszerzési feltételeiben. Ettől az időponttól kezdve az EU állampolgárai és vállalatai a horvát állampolgárokkal és vállalatokkal azonos feltételek mellett szerezhetnek ingatlant Horvátországban. Ez alól kivételt képeznek:

• A mezőgazdasági területek (hogy mely területek tartoznak ide, azt tartalmazzák a hivatalos közlöny NN 54/94, 48/95, 19/98 és 105/99 számaiban megjelent jogszabályok).
• A természetvédelmi területek (hogy mely területek tartoznak ide, azt tartalmazza a hivatalos közlöny NN 30/94 számában megjelent jogszabály).

Az ügy előzménye, hogy az EU és Horvátország között létrejött és 2005. február 1-én hatályba lépett Stabilitási és Társulási Megállapodás (60. paragrafusa) előirányozza, hogy négy év elteltével az EU állampolgárai a horvát állampolgárokkal azonos feltételek mellett szerezhetnek ingatlant, kivéve az előbb említett 2 ingatlan fajtát. Ennek a kötelezettségének tett eleget a horvát kormány, amikor az elmúlt év végén a horvát parlament elé terjesztette a szükséges törvényváltozás szövegét, melyet a parlament december 5-én elfogadott („Törvény a tulajdonról és más kapcsolódó jogokról szóló törvény módosításáról és kiegészítéséről”). Az elfogadott törvény az EU-ban bejegyzett jogi személyiségek vonatkozásában is biztosítja, hogy a horvátországi jogalanyokkal megegyező módon jegyezhetik be ingatlantulajdonukat. A törvény 2009. február 1-től közvetlenül (tehát végrehajtási utasítás nélkül) hatályos.

Az elmúlt években a magyar állampolgárok kétféle módon szerezhettek ingatlant Horvátországban:

• Magánszemélyként, ebben az esetben államigazgatási engedélyezési eljárást követően válhattak az ingatlan tulajdonosává. A gyakorlat szerint ez az eljárás akár évekig is elhúzódhatott.
• A magyar állampolgárok (esetleg horvát állampolgárral vagy más ország állampolgárával együtt) vállalatot alapítottak és a vállalat vásárolta meg az ingatlant. Ez az eljárás a gyakorlatban, általában, rövidebbnek bizonyult.

A törvény hatálybalépését, 2009. február 1-et követően az adásvételi szerződést a területileg illetékes bíróságoknál kell benyújtani, akik csak azt vizsgálják, hogy a szerződés megfelel-e a jogi feltételeknek. Nem kötelező, de célszerű, ha a magyar állampolgárok, jogi személyiségek horvát ügyvéd bevonásával kötik meg az adásvételi szerződést, akik ismerik vonatkozó horvát jogszabályokat, a horvát jogi nyelvezetet, az adásvételi szerződések és az engedélykérelmek jogi kellékeit.

A törvény rendelkezik (5. cikkelyében) a folyamatban lévő ügyekről is, amikor deklarálja, hogy ezekben az esetekben az engedélyezési eljárást hivatalból leállítják (külön kérésre a benyújtott eredeti okmányokat visszaküldik). A vevőnek, vagy jogi képviselőjének, az adásvételi szerződést a kérelemmel együtt a területileg illetékes bíróságra kell benyújtania.

Ugyancsak intézkedik a törvény (6. cikkelyében) a korábban, az államigazgatási engedélyezés során, elutasított ügyekről. Ebben az esetben a korábban megkötött adásvételi szerződést, a vevőnek, vagy jogi képviselőjének, a kérelemmel együtt a területileg illetékes bíróságra kell benyújtania.

A törvény 3. cikkelyében rögzíti, hogy – amennyiben idegen állampolgár (ez vonatkozik az EU-s állampolgárokra és jogi alanyokra is) olyan területen szerzett ingatlant, melyet a megvételt követően állambiztonsági okokból külföldi számára elidegeníthetetlennek minősítettek, vagy öröklés útján jut ilyen minősítéssel rendelkező ingatlan birtokában – abban az esetben kártérítés illeti meg.

A horvát Igazságügyi Minisztérium a következő módon készítette elő a jelentős változtatásokat:

• Felhívják valamennyi bíróság figyelmét a törvényben meghatározott változásokra és a jogszabály hatályba lépésére.
• Az ingatlanbejegyzés szabályairól nyomtatott tájékoztató anyagok készültek, melyek a bíróságokon igényelhetők.
• Telefonos ügyfélszolgálat áll az érdeklődők rendelkezésére (horvát nyelven) a +385-62 / 72-72-73 telefonszámon.
• Interneten (www.uredjenazemlja.hr) is elérhetők, horvát nyelven, a következő információk:
• A bíróságok illetékességi területe, címük, munkaidejük
• Milyen dokumentumok szükségesek a tulajdonváltozás bejegyzéséhez
• Milyen adatokat kell tartalmaznia a benyújtandó kérvénynek
• Kataszteri lap (ellenőrizni lehet, hogy az eladásra megmutatott ingatlan megfelel-e az adásvételi szerződésben bemutatott adatoknak)
• Tulajdonosi lap (mely tartalmazza a tulajdonos személyét, az ingatlan adatait, a tulajdonosi jogokat korlátozó bejegyzést, adatokat az ingatlant érintő folyamatban lévő ügyekről
• Külön linken lehet ellenőrizni, hogy egy adott adásvételi szerződés ügyintézése hol tart.

Fontos tudni, hogy Horvátországban az ingatlan vonatkozásában két nyilvántartás létezik, melyek egyesítése most van folyamatban:

• Kataszter, mely leírását adja az ingatlannak, a földterületnek és a rajta illetve alatta tartósan meglévő ingatlanoknak, az ingatlan felhasználási céljának (pl. szántó, erdő, lakóház). A dokumentum nem mértékadó a tulajdonosnak vonatkozásában, melyre a tulajdoni lap szolgál.
• Tulajdoni lap négy részből áll: A) az ingatlan elhelyezkedése, B) a tulajdonos adatai, C) tulajdonosi jogokat korlátozó bejegyzés (pl. hitel), D) széljegyzet a folyamatban lévő ügyekről.