HORVÁTORSZÁGI INGATLANSZERZÉS ÉS HASZNOSÍTÁS,INGATLANOKKAL KAPCSOLATOS INFORMÁCIÓK
I. INGATLANSZERZÉS
Tulajdonjog
Magyar jogi és természetes személyek Horvátországban viszonossági alapon vásárolhatnak ingatlant, ebből következően, mivel erre a magyar közigazgatási hivataloknak is joga van, a horvát hatóságok – önkormányzati vagy közérdekre hivatkozva – visszautasíthatják az engedély kiadását. (A magyar 7/1996. (I.18.) Kormány rendelet 1. paragrafusa szerint: „Termőföldnek és védett természeti területnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogának külföldi jogi, vagy természetes személy általi megszerzéséhez szükséges engedélyt az illetékes fővárosi, illetőleg megyei közigazgatási hivatal vezetője akkor adhatja meg, ha az önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért.”
Az engedélyt a horvát külügyminiszter adja ki az igazságügyi miniszter és a helyszín szerint illetékes megyei közigazgatási hivatal véleményezése alapján. Az eljárás részleteit a „Tulajdonról és anyagi javakhoz fűződő más jogokról” szóló törvény (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Narodne Novine 91/96, 114/01, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 és 114/01) szabályozza, amelynek kivonatát mellékeljük (1 sz. melléklet). A kérelemhez csatolni kell az adásvételi szerződést, az eladó tulajdonjogát igazoló dokumentumot, az építési hatóság 6 hónapnál nem régebbi igazolását a megfelelőségről, a vevé ás az eladó állampolgársági igazolást. A minisztérium eleve nem adja meg a hozzájárulást, ha rendezetlenek a tulajdonviszonyok, ha az ingatlan nem építési zónában helyezkedik el, illetve ha építési engedély nélkül épített ingatlanról van szó. Az engedélyezés évekig húzódhat, és a külügyminisztériumi hozzájárulás nélkül az ingatlanvásárlási szerződésnek nincs jogi érvénye, a külföldi tulajdonjoga a földhivatali nyilvántartásba nem jegyezhető be.
Amennyiben külföldi jogi, vagy természetes személy céget alapít Horvátországban, a cég - horvát jogi személyként - külön engedély nélkül, bármely más horvát céghez hasonlóan vásárolhat ingatlant.
Jogi biztonság ingatlanvásárláskor
A telekkönyvek rendezetlensége, az engedély nélkül épített ingatlanok, a központi jelzálog nyilvántartás hiánya, a bonyolult eljárások és jogszabályok miatt az ingatlan vásárlást minden esetben ingatlan ügyekben jártas helyi ügyvéd segítségével javasoljuk lebonyolítani. A gondosan készített szerződésnek célszerűen rendelkeznie kell arra az esetre, ha a magyar vevő mégsem kapja meg a horvát Külügyminisztérium hozzájárulását az ingatlanszerzéshez. Mellékeljük néhány javasolt ügyvédi iroda címét.
Telekkönyvi bejegyzés
Horvátországban még mindig két nyilvántartás létezik: telekkönyv és kataszter. Folyamatban van az ingatlan nyilvántartás digitalizálása, a restanciák feldolgozása, az „elektronikus földkönyv” Interneten már részlegesen hozzáférhető (
Ingatlanforgalmi adó, SZJA
Ingatlanvásárlás esetén az Ingatlanforgalmi adóról szóló törvény (Zakon o porezu na promet nekretnina, Narodne novine 69/97) szerint 5% adó fizetendő.
Ha a megvásárolt üdülő ingatlant 3 éven belül értékesítik, akkor az eladási és vételi ár különbsége a horvát SZJA törvény szerint jövedelemnek számít, ami után 35 % adót kell megfizetni, a kettős adóztatásra vonatkozó megállapodás szerint vagy Horvátországban, vagy Magyarországon.
Az adók alapja az ingatlanok Adóhivatal által elfogadott, vagy becsült értéke.
II. INGATLANHASZNOSÍTÁS
Építkezés
Új épület építésére először un. lokációs engedélyt, majd építési engedélyt, meglévő építmény átépítésére, felújítására építési engedélyt, vagy – ha engedély nélkül felépített objektumról lenne szó – fennmaradási engedélyt kell szerezni. Engedélyköteles például az épület bővítése, tetőtér, vagy pince lakótérré történő átépítése, terasz építése, vagy zárttá alakítása, az utcára néző ajtók, ablakok beépítése. Az engedélyért a helyi önkormányzat építési osztályához kell folyamodni.
Az engedélyek kiadását az Építési törvény (Zakon o gradnji, Narodne novine 175/03, 100/04), illetve a „Területrendezési tervtől eltérően és engedély nélkül épített építményekkel való elbánásról szóló törvény” (Zakon o postupanju s objektima građenim protivno prostornim planovima i bez odobrenja za građenje, Narodne novine 33/92) szabályozza. Az engedélyek kiadásának egyik – nem a tulajdonoson múló – fontos előfeltétele, hogy a megvásárolt telek olyan zónában legyen, amelyre érvényes terület-, illetve városrendezési tervek léteznek.
A Területrendezési törvény (Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine 30/94, 68/98, 61/00, 32/02, 100/04) 2004 nyarán elfogadott, szigorított feltételeket tartalmazó módosítása szerint folyik a megyei területrendezési tervek új elvek szerinti kidolgozása, az önkormányzatoknak ezekhez kell majd alakítaniuk saját területrendezési terveiket. Precedensként leromboltak néhány engedély nélkül épült családi házat, nyaralót.
Különösen megszigorították az Adria partján történő építkezés feltételeit. A 2004. szeptember 13-i „Védett tengerpart menti terület rendezéséről és védelméről szóló rendelet” (Uredba o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja mora, Narodne novine 128/04) védettnek nyilvánítja a szigetek teljes területét, a szárazföld partvonaltól számított 1000 méteres, továbbá a tenger 300 méteres sávját. A rendelet meghatározza a településeken belüli és kívüli tervezési és építési korlátozásokat, illetve kivételeket, a szálláshely-egységenkénti fekhelyszámítást, a megyei területrendezési tervvel való összehangolást, a jacht-kikötők, strandok, kempingek rendezési szabályait, stb. A part menti 70 méteres sávban településen kívül csak infrastrukturális létesítmények, településen belül pedig csak szállodák, közhasználati célú építmények és területek, illetve a tengerhez közvetlenül kapcsolódó objektumok tervezhetők. A rendelet rendelkezéseit a megyei területrendezési tervekben azonnal át kellene vezetni, majd azok alapján módosítani a már létező, illetve kialakítani a hiányzó alacsonyabb szintű terület- és városrendezési terveket.
Használatba vétel előtt az Építési törvény szerint minden olyan építményre, amely építési engedély köteles, használatbavételi engedélyt kell beszerezni.
A részletekről javasoljuk helyi építészek megkeresését.
Építőanyag, épületgépészet és berendezési tárgyak importja
Amennyiben az építéshez, vagy felújításhoz építőanyagot, egyéb termékeket Magyarországról akarunk behozni, 2004 május 1-e után az EU és Horvátország közti kereskedelmi megállapodásban meghatározott vámkedvezményeket érvényesíthetjük.
Külföldi állampolgár bútorokat, berendezéseket csak akkor hozhat Horvátországba vám- és ÁFA-mentesen, ha Horvátországba költözik. Ha valaki nyaralóját kívánja berendezni, a behozatal csak az import és nem az utasforgalom vámszabályai szerint történhet, az importőr vámot és ÁFA-t köteles fizetni. Saját ingatlan bútorozása esetén az importőr kivételesen az ingatlantulajdonos külföldi természetes személy is lehet, egyébként horvát importőrt kell megbízniuk. A vámolás kizárólag horvát speditőr bekapcsolásával történhet, vámzárral felszerelt gépkocsi szükséges, mivel a vámolás a megfelelő területi illetőségű vámudvarnál, és nem a határon történik. Az importálni kívánt tárgyakról listát kell készíteni, amelyen ezek értékeit is fel kell tüntetetni. Az új bútor értékét számlával kell bizonyítani, a használtra a tulajdonos becslése is elegendő. Ha a becsült érték irreálisan alacsony, a vámos más vámértéket is meghatározhat.
Tartózkodás az ingatlanban
A „Külföldiekről szóló” törvény (Zakon o strancima, Narodne novine 109/03) szerint külföldi személyeknek be kell jelentkezniük, illetve esetenként tartózkodási engedélyt kell kérniük a helyileg illetékes rendőrségen.
Külföldi személyeknek a Horvátországba történő belépést követő 24 órán belül a helyi rendőrkapitányságon be kell jelenteniük az ott-tartózkodást, akár turistaként, például lakókocsival érkeznek, akár hivatalosan laknak horvát ismerőseiknél, partnereiknél. A szállodák, fizető vendéglátó szolgálatok a bejelentést automatikusan megteszik. A bejelentési kötelezettség vonatkozik az ingatlanok (üdülő, lakás) tulajdonosaira is, akik magukat, illetve szállásadóként vendégeiket is kötelesek 12 órán belül bejelenteni. A szabályt mereven alkalmazzák, így - ha a külföldi ideiglenesen elhagyja az országot - pl. egynapos olaszországi kiránduláson vesz részt - visszaérkezésekor ismét köteles bejelentkezni! Az ellenőrzés szigorú, ha a külföldi nem tudja bizonyítani, hogy bejelentkezett, útlevelét elveszik, és gyorsított bírósági eljárással megbüntetik. A büntetés 500-1000 kuna is lehet.
Ha a tartózkodás megszakítás nélkül meghaladja a 90 napot, ideiglenes tartózkodási engedélyt kell kérni. Ingatlannal rendelkező külföldi állampolgár ideiglenes tartózkodási engedélyt kaphat, amellyel 3-12 hónapig ismételt bejelentkezések nélkül tartózkodhat az országban.
Amennyiben a külföldi üzleti engedéllyel rendelkezik, nem kell tartózkodási engedélyt kérnie, a munkavállalási engedélyhez pedig azt automatikusan kiadják.
Bérbeadás
A Vendéglátói tevékenységről szóló törvény (Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, Narodne novine 49/03 és 117/03) szerint vendéglátói tevékenységet (étel is ital készítése, felszolgálása, valamint szálláshelynyújtás) csak kereskedelmi társaságok, egyesületek és egyéni vállalkozók (obrtnik), magánszemélyként pedig kizárólag horvát állampolgárok folytathatnak. Külföldi személy tehát saját ingatlanját kizárólag úgy adhatja bérbe, ha az illetékes fővárosi, illetve megyei turisztikai vagy közigazgatási hivatalnál egyéni vállalkozóként regisztráltatja magát, vagy a cégbíróságon saját céget jegyeztet be. Külföldi természetes személy nem adhatja bérbe ingatlanát! Tevékenységként be kell jegyeztetni az ingatlan bérbeadást, meg kell megnevezni a felelős személyt (voditelj poslovanja), adószámot kell kérni, az ingatlant kategóriába kell soroltatni, be kell szerezni a minimális műszaki feltételekről szóló határozatot, stb. A törvény előírja továbbá például a kötelezően kifüggesztendő adatokat (az objektum besorolását és kategóriáját, a munkaidőt, az árjegyzéket, a házirend kivonatát, stb.), a számlaadási, vendégkönyv vezetési, panaszkönyvtartási és más kötelességeket.
Az egyéni vállalkozóként (obrtnik) történő bejelentkezéshez a vonatkozó törvény (Zakon o obrtu, Narodne novine 49/03) szerint több feltételnek kell megfelelni, mellékeljük a részletes ismertetőt (3. sz. melléklet). A külföldi egyéni vállalkozó un. üzleti engedélyt (könnyített munkavállalási engedély) köteles kérni. Egyéni vállalkozói tevékenység idényjelleggel is bejegyeztethető. Az egyéni vállalkozás bejegyzése, működtetése és adózása sok problémát vet fel. Külföldi családtagja csak munkavállalási engedéllyel segíthet a szolgáltatás nyújtásában.
A cégalapításhoz általában a magyar Kft.-nek megfelelő d.o.o. társasági formát javasoljuk. Ez kb. 2.500 EUR alaptőkével, és kb. 1-1,5 ezer EUR alapítási költséggel egy hónapon belül bejegyeztethető. Irodánk magyar nyelven elkészítette, és folyamatosan aktualizálja a horvátországi cégalapítással kapcsolatos horvát jogszabályok kivonatait.
Appartmant, házat, kisebb ingatlanokat közvetítő irodán keresztül célszerű bérbe adni. Ekkor az iroda gondoskodik az adók illetékek befizetéséről, elkerülhető a sok adminisztráció, a bonyolult szabályok ismerete, kisebb gond a nyelvismeret hiánya. Nagyobb ingatlanokat, apartman-együtteseket, szállodákat célszerű a megalapított horvát társaságba bevinni, és úgy üzemeltetni.
Az ingatlan kategóriába sorolását - miután az egyéni vállalkozás, illetve a társaság be van jegyezve - az illetékes közigazgatási hivatal gazdasági szolgálatának idegenforgalmi osztályán kell megkérni.
A tulajdonos, az ügyvezető és más külföldi személyek munkavégzése
A „Külföldiekről szóló” törvény (Zakon o strancima, Narodne novine 109/03) előírásai szerint külföldi természetes személyek, ha Horvátországban egyéni vállalkozóként, saját cégében, vagy mások alkalmazásban kívánnak dolgozni, munkavállalási vagy üzleti engedélyt kötelesek szerezni.
Munkavállalási engedély nélkül
Üzleti engedélyt
Munkavállalási engedélyt
Adózás, illetékek
Az Idegenforgalmi illetékről szóló törvény (Zakon o boravišnoj pristojbi, Narodne novine 35/95 és 64/00) szerint az Adrián az idegenforgalmi idény (június 15. - szeptember 15.) során minden - állandó tartózkodásra nem bejelentkezett - személy, beleértve a saját ingatlan használatának esetét is, idegenforgalmi illetéket köteles fizetni. Az illeték mértéke az időszaktól (fő-, elő-, illetve utóidény) és a település besorolásától (4 kategória) függően 2-7 kuna/éjszaka.
A helyi és megyei önkormányzatok finanszírozásáról szóló törvény (Zakon o financiranju jedinica lokalne i područne samouprave, Narodne novine 117/93, 69/97, 33/00, 73/00, 127/00, 59/01, 107/01, 117/01, 150/02 és 147/03) szerint a nyaralókra évente -önkormányzattól függően - 5-15 kn/m2, a nem beépített telkek után pedig 1-5 kn/m2 különadó is fizetendő.
Az ÁFA körbe 85 ezer kuna éves árbevétel felett kötelező bejelentkezni. Az ÁFA 22%, ami a bérbeadásra is fizetendő, csak a külföldieknek nyújtott szervezett idegenforgalmi szolgáltatások ÁFA-mentesek.
Társaság esetén a nyereségadó mértéke - a profit társaságban hagyása, újra befektetése esetén - 20 %, alapja a teljes - nem csak a bérbeadásból származó - árbevételből a költségek levonásával számítható. A kifizetett osztalékot további 15 % adó terheli, így a realizált profit után összesen 35 % az adó.
Az egyéni vállalkozó a bérbeadásból származó jövedelem után a forgalomtól, illetve saját választásától függően SZJA-t, vagy társasági adót köteles fizetni. Az SZJA törvény (Zakon o porezu na dohodak, Narodne novine 127/00) szerint a személyi jövedelemadó mértéke 15%. Alapját a bevétel képezi, amelyből 50 % költségátalány levonható, vagy - éves adóbevallás benyújtása esetén - tételes költségelszámolás alkalmazható. Az ingatlan bérbeadásából szerzett jövedelem után az adóelőleget minden hónap utolsó napján kell megfizetni a törvény 37. cikkelyének 1. bekezdése értelmében.
Az 1999. január 1-től érvényes, kettős adóztatás elkerüléséről szóló magyar-horvát megállapodás szerint az ingatlan bérbeadásról származó jövedelem (6. cikkely 1. bekezdés és a 22. cikkely) után a személyi jövedelemadót, illetve a társasági adót mindkét országban be kell vallani, de azokat elegendő csak az egyik - választás szerinti - országban megfizetni. A másik országban bizonyítani kell az adó megfizetését. E megállapodás az ÁFA-ra, az idegenforgalmi illetékre, illetve a különadóra nem vonatkozik.
2006. május 23.